Cochabamba, Bolivia, Domingo 21 de febrero de 2016
Informe Especial
Para garantizar su dinero, la persona que opta por esta modalidad debe realizar una serie de diligencias. El tiempo y el costo total que demandan este proceso varía de acuerdo con la propiedad seleccionada.

Los cuatro pasos para “blindar” un contrato de anticrético

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21/02/2016

La afluencia de arrendatarios a Derechos Reales es mínima porque, en caso de anticréticos, la mayoría recurre a documentos privados.

Un anticrético debe estar respaldado por un contrato, uno que ofrezca doble garantía: al arrendador y al arrendatario.

La elaboración de este documento “blindado”, según la perspectiva del abogado Iver León, demora, en el mejor de los casos, una semana.

Durante ese período, los interesados, en coordinación con sus abogados, realizan trámites en unas cuatro instancias, entre públicas y privadas.

Los pasos que deben seguirse se resumen en cuatro:

1.- La persona que tomará una casa en anticrético, arrendatario, debe solicitar al arrendador un “informe rápido” de Derechos Reales sobre la situación de su propiedad. Para ello se verifica con el número de folio real.

Esa documentación será determinante para que el arrendatario opte o no por esa propiedad, pues ahí se detalla si la misma tiene anotaciones preventivas u otras obligaciones hipotecarias, puntualizó el gerente de Faros S.A. y presidente de la Cámara de Empresas de Bienes Raíces de Cochabamba (Cebirac), Jhonny Flores.

Agregó que lo ideal es que la propiedad no tenga ninguna observación, pero hay excepciones.

Por ejemplo, si la propiedad vale 100 mil dólares y su propietario debe 10 mil a una entidad bancaria (hay de por medio hay una obligación hipotecaria) y el arrendatario cancela 20 mil dólares por el anticrético, no hay riesgo.

Flores dijo que lo ideal es que entre el monto de la deuda bancaria y el anticrético cubran como máximo el 50 por ciento del valor comercial de la vivienda.

Lo recomendable es que en este primer paso el arrendatario contrate su propio abogado, sugirió el registrador de Derechos Reales, Reynaldo Amurrio.

Contó que hay casos en los que los arrendadores se brindan a contratar a abogados “enseñados” para cometer fechorías.

Generalmente esos profesionales, por indicaciones del dueño de la propiedad, sugerirán al arrendatario hacer solo un documento privado para respaldar su capital y no un contrato enmarcado en las normas.

Así, en Derechos Reales no habrá ningún registro de anticresis y el dueño podría dar su propiedad en anticrético a varias personas o la venderá sin devolver el capital entregado por el arrendatario.

2.- Una vez que el abogado del arrendatario corrobora que la propiedad no presenta irregularidades, debe hacer una escritura pública ante un notario de fe pública.

Esta acción se denomina “de protocolización”.

3.- Posteriormente se debe llevar esa escritura pública original y dos copias a Derechos Reales.

También se debe adjuntar dos copias de la cédula de identidad del dueño de la propiedad.

Con esos documentos en mano, el arrendatario debe sacar una ficha en Derechos Reales y aguardar que los asesores verifiquen si los datos que figuran en su escritura pública coinciden con los de su base de datos, según un funcionario que prefirió guardar su identidad en reserva.

Entre otras cosas, los asesores corroboran la ubicación, matrícula y nombres de los propietarios de la vivienda.

Si todo es correcto, el interesado será derivado a cajas de Derechos Reales para cancelar una cuantía de 4x1.000.

Esto significa que si, por ejemplo, el anticresista está pagando 70 mil bolivianos por el anticrético, debe gravar 4 bolivianos por cada mil. Es decir, 280 bolivianos, dijo el registrador de Derechos Reales, Reynaldo Amurrio.

Posteriormente, el anticresista debe esperar máximo tres días para que el registrador de Derechos Reales firme la boleta.

Una vez que se recoge la boleta, el trámite termina y -tanto el arrendatario como el arrendador- solo deben preocuparse por pagar el 1.8 por ciento del impuesto anual.

Los que quieren evitar ese gasto, que se extiende hasta el final del plazo del anticrético, deben aplicar un paso más.

4.- Ese 1.8 por ciento de impuesto puede ser reemplazado por un descargo trimestral de facturas en el Servicio de Impuestos Nacionales (SIN).

Para acceder a este beneficio, generalmente el anticresista toma la iniciativa de tramitar un Número de Identificación Tributaria (NIT) en el SIN (Jordán, entre Nataniel Aguirre y Esteban Arze), explicó el presidente de Cebirac, Jhonny Flores.

Respecto a ese trámite, desde la gerencia del SIN explicaron que es gratuito y se lo realiza de la siguiente manera:

- Ingresar a la página www.impuestos.gob.bo y en la ventana “Oficina Virtual” crear un usuario y contraseña temporal para acceder al Formulario MASI-001 de Inscripción al Padrón Nacional de Contribuyentes.

- Una vez llenado el formulario, el mismo sistema generará un número de trámite y detallará la documentación original con la cual el arrendatario deberá presentarse en la Plataforma de Atención del SIN.

- Si no existen observaciones, la entrega del NIT se produce el mismo día.

Flores recomendó este último procedimiento a los arrendatarios, considerando que las facturas que descargarán son por un valor mínimo.

León acotó que solo mediante el trámite descrito el Estado protege el capital del anticresista.





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